Phát triển nhà cho thuê ở Hà Nội: Khung giá bao nhiêu là hợp lý?

Theo kế hoạch vừa được ban hành, UBND TP Hà Nội giao nhiều sở, ngành triển khai đồng bộ các nhiệm vụ nhằm cụ thể hóa cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, từ hoàn thiện chính sách giá thuê, ưu đãi đất đai đến quy hoạch quỹ đất và lựa chọn chủ đầu tư.

Nên bằng 20% thu nhập hàng tháng?

Theo quy định hiện hành, Hà Nội đang áp dụng khung giá thuê nhà ở xã hội theo Quyết định số 27/2025/QĐ-UBND, được chia theo quy mô công trình. Cụ thể, nhà dưới 11 tầng có mức giá từ 48.000 – 96.000 đồng/m² sàn sử dụng/tháng; nhà 11 – 20 tầng từ 55.000 – 110.000 đồng/m²/tháng; nhà 21 – 30 tầng từ 75.000 – 150.000 đồng/m²/tháng và nhà trên 30 tầng 99.000 – 198.000 đồng/m²/tháng.

Còn trên thực tế, giá thuê chung cư tại Hà Nội hiện ở mức cao và có sự phân hóa theo khu vực. Tại các phường trung tâm và cận trung tâm như Thanh Xuân, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng…giá thuê phổ biến từ 11 – 30 triệu đồng/căn/tháng, nhiều căn hộ cao cấp có giá 35 – 45 triệu đồng/tháng.

Ở khu vực phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến 11 – 18 triệu đồng/tháng. Còn tại các đô thị ngoại thành, mức giá mềm hơn, dao động khoảng 8,5 – 16 triệu đồng/tháng tùy diện tích và phân khúc.

Vậy theo các chuyên gia, khung giá thuê nhà ở thương mại ở Hà Nội bao nhiêu là phù hợp?

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), nhấn mạnh việc Hà Nội nghiên cứu xây dựng khung giá nhà cho thuê là bước đi cần thiết trong bối cảnh quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn và thị trường đang thiếu định hướng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, để chính sách tiếp cận được người dân thì cần phải xác định đúng bản chất của “khung giá”. Không nên hiểu đây là công cụ áp đặt giá thị trường mà phải là công cụ định hướng chính sách, tạo sự hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và động lực đầu tư.

Trước hết, phải bảo đảm khả năng chi trả của người dân. Nhà ở không chỉ là một loại hàng hóa mà còn là điều kiện để duy trì và tái tạo sức lao động. Trong cơ cấu chi tiêu của người lao động đô thị, tiền thuê nhà hiện là khoản chi lớn nhất. Theo kinh nghiệm quốc tế, mức chi thuê nhà xoay quanh khoảng 20% thu nhập hàng tháng là hợp lý nhất. Đây là ngưỡng giúp người lao động vẫn còn đủ nguồn lực cho ăn uống, chăm sóc sức khỏe, giáo dục con cái và tích lũy. “ Nếu chi phí thuê nhà vượt quá khả năng chi trả thì sẽ là khó khăn với các hộ gia đình ”, ông Huy nói.

Thứ hai, khung giá phải bảo đảm hiệu quả đầu tư. Một thị trường cho thuê chỉ phát triển khi nhà đầu tư nhìn thấy khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận hợp lý. Nếu lợi nhuận không đủ hấp dẫn, dòng vốn sẽ dịch chuyển sang các phân khúc khác, làm suy giảm nguồn cung và cuối cùng chính người thuê sẽ phải trả mức giá cao hơn.

Thứ ba, khung giá phải phản ánh đúng cơ chế hình thành giá của thị trường . Giá thuê không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu mà còn được quyết định bởi chi phí tạo lập nguồn cung. Những yếu tố như quỹ đất, quy hoạch, thủ tục pháp lý, thời gian phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng, nghiệm thu, tốc độ thi công, lãi suất, chi phí vốn, thiết kế căn hộ, cơ cấu sản phẩm và tỷ lệ sản phẩm được phép kinh doanh thương mại đều tác động trực tiếp đến giá thuê. Đồng thời, nhu cầu thuê nhà giữa khu vực trung tâm, khu công nghiệp, khu đại học hay đô thị vệ tinh hoàn toàn khác nhau, vì vậy không thể áp dụng một mức giá cứng cho toàn thành phố.

Cuối cùng, khung giá phải có tính linh hoạt, được rà soát định kỳ theo diễn biến của lạm phát, lãi suất, thu nhập và cung – cầu thị trường.

“ Theo tôi, sẽ không phù hợp nếu quy định một mức giá tuyệt đối cho toàn Hà Nội. Điều quan trọng không phải là một con số cụ thể, mà là một nguyên tắc định giá. Nguyên tắc đó là chi phí thuê nhà nên xoay quanh khoảng 20% thu nhập của người thuê và cố gắng duy trì trong ngưỡng dưới 25%. Đây là điểm cân bằng giữa khả năng chi trả của người dân và hiệu quả khai thác của nhà đầu tư.

Một mức giá được coi là hợp lý không phải vì rẻ, mà vì người dân có thể duy trì cuộc sống ổn định, doanh nghiệp có thể tiếp tục đầu tư và thị trường có đủ nguồn cung trong dài hạn ”, ông Huy nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng chi phí tiền thuê nhà là khoản chi hàng tháng lớn nhất của người lao động. Theo kinh nghiệm của nhiều quốc gia và tổ chức quốc tế, chi phí tiền thuê nhà chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng của người lao động là phù hợp. Nếu chi phí thuê nhà vượt quá 25%, người lao động dễ bị kiệt sức vì với phần thu nhập ít ỏi còn lại, không đủ tái tạo sức lao động và bảo đảm cuộc sống gia đình.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nêu quan điểm, giá thuê phải được xây dựng trên nguyên tắc phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Theo ông Đính, mức chi phí nhà ở không nên vượt quá tỷ lệ hợp lý trong tổng thu nhập hàng tháng của hộ gia đình, bảo đảm người dân vẫn có nguồn lực cho các nhu cầu thiết yếu khác như giáo dục, y tế và sinh hoạt.

Giá thuê nhà phải tạo động lực phát triển

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng, khung giá nhà cho thuê là một bài toán khó. Bởi lẽ, tỷ suất lợi nhuận chung cư tại Hà Nội hiện nay đang khá thấp, chỉ khoảng 2,3%/năm. Vậy doanh nghiệp tư nhân có dễ chấp nhận được mức tỷ suất lợi nhuận này?

Cũng theo ông Quốc Anh, việc xây dựng bảng giá cho thuê cũng sẽ phức tạp như xây dựng bảng giá bán, thậm chí còn phức tạp hơn. Nếu giá thấp hơn thị trường quá nhiều thì lượng người thuê sẽ tăng vọt, khó đáp ứng được. Chính vì vậy, mức thuê không nên chênh lệch quá lớn với thị trường.

Bên cạnh đó, giá nhà cho thuê cũng phân theo các khu vực khác nhau. Giá cho thuê tại trung tâm Hà Nội sẽ phải khác với vùng ven. “ Giá thuê nhà cần được cân nhắc giữa chi phí bỏ ra và giá thị trường hiện tại” , ông Quốc Anh nói.

Ông Nguyễn Quang Huy cũng phân tích, nếu khung giá thấp hơn mức thị trường trong thời gian dài, doanh nghiệp sẽ không còn động lực đầu tư. Nguồn cung suy giảm, thị trường thiếu sản phẩm và giá thuê thực tế lại tăng lên.

Ngược lại, nếu khung giá quá cao, người dân khó tiếp cận nhà ở, tỷ lệ bỏ trống tăng và mục tiêu an sinh xã hội không đạt được.

Theo ông, muốn doanh nghiệp cho thuê với giá hợp lý thì Nhà nước cần giảm chi phí đất đai, rút ngắn thủ tục đầu tư, cải cách quy trình pháp lý, phát triển tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp, đầu tư hạ tầng đồng bộ và tạo môi trường đầu tư ổn định. Khi chi phí đầu vào giảm, giá thuê sẽ tự điều chỉnh theo hướng hợp lý mà không làm mất động lực đầu tư.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu đề xuất Nhà nước chỉ nên quy định giá trần cho thuê nhà phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, tương tự như quy định đơn giá trần cho thuê nhà ở xã hội. Còn chủ đầu tư được quyết định mức giá phù hợp với từng dự án.

“ Nhà nước cần kiểm soát giá nhà ở cho thuê, địa phương sẽ ban hành mức giá trần cho thuê nhà ở thương mại phù hợp với khả năng chi trả của người dân, còn nếu chủ đầu tư cho thuê thấp hơn khung giá đó thì càng tốt ”, ông Châu nói.