Bất động sản nghỉ dưỡng “đổi cuộc chơi”: Không còn câu chuyện “mua để tăng giá”, bài toán là phải làm thế nào để tạo ra dòng tiền

Chiều 26/8, Diễn đàn “Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026” diễn ra trong bối cảnh thị trường đang đứng trước một giai đoạn chuyển động mới. Sau thời gian đối mặt với những khó khăn về pháp lý, thanh khoản, dòng vốn và niềm tin của nhà đầu tư, thị trường đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi khi du lịch tiếp tục tăng trưởng, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng đa dạng và hành lang pháp lý về nhà ở, kinh doanh bất động sản tiếp tục được rà soát, hoàn thiện.

Phát biểu tại diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ đơn thuần là một sản phẩm kinh doanh mà còn là công cụ khai thác tài nguyên du lịch, tạo việc làm, tăng thu ngân sách, phát triển đô thị, thu hút đầu tư và quảng bá hình ảnh quốc gia.

Theo ông Khôi, dù có tiềm năng lớn, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn. Hệ thống pháp luật liên quan chưa thực sự đồng bộ khi các quy định còn nằm rải rác ở nhiều luật, trong khi một số loại hình mới như condotel, resort villa, bất động sản chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng sinh thái… chưa được quy định đầy đủ, thống nhất, gây khó khăn trong quá trình triển khai.

Công tác quy hoạch tại một số địa phương còn bất cập, chưa bám sát nhu cầu thực tế, dẫn tới mất cân đối cung – cầu. Hạ tầng giao thông, điện, nước và xử lý môi trường tại một số dự án cũng chưa đồng bộ.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt với những dự án có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi các kênh huy động vốn dài hạn chưa phát triển tương xứng. Niềm tin thị trường cũng cần tiếp tục được củng cố thông qua sự ổn định của chính sách và minh bạch về pháp lý.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện đồng bộ, thống nhất hệ thống pháp luật về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; xây dựng môi trường đầu tư ổn định, có khả năng dự báo; phát triển sản phẩm theo nhu cầu thực, hạn chế đầu cơ; đồng thời thúc đẩy khoa học – công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, mở rộng thu hút vốn ngoại và khuyến khích các tập đoàn quốc tế tham gia đầu tư, liên kết.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch TTC Phú Quốc cho rằng trong khi nhiều loại hình bất động sản đã có khung pháp lý tương đối rõ ràng, “nhưng bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫn đang đặt dấu chấm hỏi”.

Theo ông Ngữ, trong 7 tháng đầu năm, Phú Quốc đón khoảng 6,8 triệu lượt khách, trong đó khách quốc tế khoảng 1,5 triệu lượt, tăng khoảng 53%. “Như vậy, nguồn cung ở đâu để đảm bảo bù đắp đủ lượng khách tăng đột biến như vậy?”, ông đặt vấn đề.

Phú Quốc đang được đầu tư mạnh về hạ tầng sân bay, đường sắt… nhằm phục vụ APEC 2027. Tuy nhiên, theo ông Ngữ, nguồn cung lưu trú chất lượng, dù số lượng khách sạn và sản phẩm mới tăng, vẫn chưa theo kịp đà tăng của lượng khách, có thời điểm lên tới khoảng 50%.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư đang đưa ra thị trường nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ, villa, căn hộ khách sạn… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Từ thực tế này, ông Ngữ ví von bất động sản nghỉ dưỡng từng giống như “một đứa con lưu lạc”, nhưng hiện nay loại hình này đang được các cơ quan quản lý nhìn nhận rõ hơn về bản chất và từng bước luật hóa. Theo cách nói hình tượng của ông, bất động sản nghỉ dưỡng đang trên hành trình “trở về đoàn tụ cùng gia đình”.

Ông cũng đề xuất các tổ chức tín dụng cần có cách nhìn nhận tương xứng đối với bất động sản nghỉ dưỡng, từ đó xây dựng các giải pháp tín dụng phù hợp cho chủ đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Tiến Lâm, Giám đốc Khối Kinh doanh bất động sản Royal Capital Group, nhận định bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh từ khoảng năm 2016, trải qua một giai đoạn tương đối “nóng” trước khi trầm lắng do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc hành lang pháp lý chưa theo kịp tốc độ phát triển.

Theo ông Lâm, việc Nhà nước từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý đang tạo nền tảng để bất động sản nghỉ dưỡng “trở về với giá trị thực sự” và có thể trở lại mạnh mẽ hơn.

Ông cho rằng bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là câu chuyện đầu tư để chờ tăng giá, mà quan trọng hơn là phải tạo ra giá trị thực, trong đó dòng tiền là yếu tố then chốt. Với khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động lưu trú và dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng ngày càng tham gia sâu hơn vào hệ sinh thái kinh tế thương mại và du lịch.

Tuy nhiên, cách phát triển sản phẩm cũng cần thay đổi. Theo ông Lâm, khi phát triển một khu đất, doanh nghiệp không chỉ cần quan tâm đến cảnh quan, sản phẩm hay hệ thống tiện ích mà trước hết phải xác định rõ khách hàng mục tiêu, lý do họ lựa chọn dự án và nhu cầu thực tế của họ.

“Hệ sinh thái dịch vụ phải được đưa lên trước”, ông Lâm nói, đồng thời cho rằng đơn vị vận hành cần tham gia ngay từ quá trình kiến tạo sản phẩm để bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu khách hàng.

Theo ông, du khách không chỉ chi trả cho chỗ lưu trú mà còn sử dụng nhiều dịch vụ đi kèm. Khi hệ sinh thái này được vận hành hiệu quả, doanh nghiệp quản lý, vận hành cũng có thể tạo thêm dòng tiền từ tài sản bất động sản.

Một vấn đề khác được ông Lâm lưu ý là vai trò của các thương hiệu quản lý quốc tế. Một số chủ đầu tư vì muốn tiết giảm chi phí cho nhà đầu tư thứ cấp nên chưa sử dụng các đơn vị quản lý có thương hiệu nước ngoài.

Theo ông, vai trò của các thương hiệu quốc tế khó có thể tách rời khỏi quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, bởi các đơn vị này có lợi thế về hệ thống vận hành, đào tạo nhân sự và mạng lưới phân phối quốc tế, qua đó góp phần thu hút khách nước ngoài.