Thị trường chung cư Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Đồng Nai, Tây Ninh… đang diễn biến “lạ”

Đánh giá về thị trường bất động sản 5 tháng đầu năm 2025, đại diện Batdongsan.com cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa. Xu hướng giảm giá chung cư tại Hà Nội là một tín hiệu phản ánh thị trường đang tự điều chỉnh về giá trị thực sau thời gian tăng nóng. Trong khi đó, việc hạ tầng được đẩy mạnh giải ngân và các chính sách pháp lý mới dần đi vào cuộc sống sẽ là động lực dài hạn cho thị trường.

Theo dữ liệu của đơn vị này, mức độ quan tâm đến bất động sản ở hai thị trường lớn nhất cả nước Hà Nội và TP.HCM có sự thay đổi. Cụ thể, TP.HCM mới chiếm gần 50% tỷ trọng quan tâm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ và đang dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm trên cả nước.

Ngược lại, Hà Nội giảm còn 27,6%, tương ứng mức giảm 5,9 điểm phần trăm. Diễn biến này cho thấy dòng tiền và sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư đang có xu hướng quay lại thị trường phía Nam sau giai đoạn dài thị trường phía Bắc tăng giá.

Xét trên quy mô toàn quốc, lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 5 có sự sụt giảm khoảng 5% so với tháng 4. Tuy nhiên, nếu xét riêng theo loại hình, chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường về lượng quan tâm.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com, tại Hà Nội, mức độ quan tâm chung cư bán vào tháng 5 tăng nhẹ 4% so với tháng trước, cho thấy sự phục hồi cục bộ; song vẫn giảm so với cùng kỳ 2025. Tại TP.HCM cũ, mức độ quan tâm chung cư bán giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm.

Dữ liệu thị trường tháng 5 tại TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cho thấy, nguồn cung sơ cấp căn hộ ghi nhận giảm 22% so với tháng trước, TP. HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu với hơn 7.000 căn hộ, chiếm 83% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ đạt hơn 1.300 căn, giảm 66% so với tháng trước, tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và Long An (cũ).

Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 19% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, phần lớn lượng tiêu thụ ghi nhận được ở các dự án mở bán mới trong tháng, sức cầu chung tiếp tục chịu sức ép lớn đến từ động thái
hạn chế tín dụng bất động sản.

Về giá, đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường chung cư phân hóa theo vùng. Giá rao bán chung cư trung bình vào quý II/2026 tại Hà Nội dự kiến khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước, còn tại TP.HCM cũ là 69 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước. Giá rao bán chung cư Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cùng giảm 3%.

Diễn biến này có thể coi là một sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá căn hộ ở các đô thị lớn tăng lên quá cao.

Ngược lại, nhiều địa phương có giá rao bán chung cư đi lên, như Hải Phòng cũ tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định cũ tăng 13%, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ tăng 20%, Long An cũ tăng 6% và Đồng Nai cũ tăng 5% so với quý trước. Các thị trường tỉnh như Đà Nẵng cũ, Quảng Ninh, Hưng Yên cũ cũng ghi nhận lượng quan tâm chung cư bán tăng từ 9-13% so với tháng 4.

Số liệu của DKRA cũng cho thấy, mặt bằng giá bán sơ cấp các dự án mở bán mới tại Đồng Nai và Tây Ninh (Long An cũ) thiết lập những mặt bằng giá mới, vượt ngưỡng 60 – 65 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT), hay tại Bình Dương (cũ) khi gần tiệm cận mức 80 triệu đồng/m2.

“Điều này cho thấy nhu cầu đối với căn hộ tại các tỉnh đang được cải thiện, mở ra mặt bằng giá và cơ hội mới ngoài Hà Nội và TP.HCM”, đại diện Batdongsan.com nhận định.