VIS Rating chỉ ra sự thật “hoành tráng” trên báo cáo tài chính nửa đầu năm 2026 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết

Đây là một trong những nội dung được VIS Rating công bố trong có báo cáo tín nhiệm: Ngành Bất động sản Nhà ở – Triển vọng nửa cuối năm 2026.

Bàn giao ghi nhận đỉnh, thanh khoản rơi đáy

Dạo quanh các sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội hay TP.HCM trong những tháng gần đây, không khó để nhận ra không khí trầm lắng đến mức đáng lo ngại. Lãi suất vay mua nhà thả nổi bình quân nhích lên mức 14% – 16%/năm đã giáng một đòn mạnh vào tâm lý người mua.

Theo dữ liệu cập nhật từ VIS Rating, dù các dự án mới gia tăng khiến nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM 6 tháng đầu năm 2026 tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ hấp thụ tại hai đại đô thị này lại tụt dốc xuống còn 73% trong quý 2/2026 (so với mức 95% cùng kỳ năm 2025). Thị trường thứ cấp thậm chí còn ảm đạm hơn khi tổng số lượng giao dịch toàn quốc giảm sâu 36%. Giá bán thứ cấp tại các thị trường này đã phải chịu áp lực điều chỉnh giảm trên diện rộng, trong khi giá sơ cấp ở khu vực trung tâm gần như giậm chân tại chỗ.

Thế nhưng, bức tranh tài chính trên sổ sách 6 tháng đầu năm 2026 của các doanh nghiệp niêm yết lại phô diễn một thực tế dường như trái ngược: Doanh thu thuần tăng 89% và EBITDA tăng 100% so với cùng kỳ, đạt đỉnh cao nhất kể từ năm 2022.

Thực chất, sự “hoành tráng” này chỉ là ánh hào quang phản chiếu từ giai đoạn 2024 – 2025. Doanh thu ghi nhận ở hiện tại là kết quả bàn giao của các hợp đồng đã ký từ nhiều năm trước. Còn ở hiện tại, khi bán hàng mới bế tắc, dòng tiền hoạt động (CFO) của phần lớn doanh nghiệp BĐS đã quay lại trạng thái âm.

Vòng xoáy nợ vay và áp lực tín dụng thắt chặt

Điểm tựa vốn truyền thống từ ngân hàng đang ngày một hẹp lại. Tăng trưởng tín dụng BĐS trong 6 tháng đầu năm 2026 đã chậm lại rõ rệt, chỉ còn 8,6% (so với mức 15% của cùng kỳ năm 2025) do cơ quan quản lý siết chặt van tín dụng để kiềm chế đà tăng nóng. Kênh phát hành cổ phiếu tăng vốn cũng rơi vào đóng băng khi tổng giá trị phát hành 6 tháng giảm tới 86%.

Trước áp lực thiếu vốn nghiêm trọng để phát triển dự án và đảo nợ, các “ông lớn” BĐS không còn lựa chọn nào khác ngoài việc phát hành kênh trái phiếu doanh nghiệp, chấp nhận mức chi phí vốn “đắt xắt ra miếng”.

Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu BĐS phát hành mới đã bùng nổ đạt 149,5 nghìn tỷ đồng (tăng 126% so với cùng kỳ), với sự tham gia dẫn dắt của các tên tuổi hàng đầu như Vingroup hay Masterise. Điều đáng nói là lãi suất phát hành bình quân đã bị đẩy lên khoảng 11,4%/năm (tăng 110 điểm cơ bản).

Sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay chi phí cao này khiến đòn bẩy tài chính của toàn ngành dâng cao. Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu trung bình của các doanh nghiệp niêm yết đã vọt lên 74% trong 6 tháng đầu năm 2026, vượt xa mức trung bình 54% của giai đoạn 2022–2025. Đòn bẩy tăng mạnh nhất ghi nhận tại Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) và Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) khi hai doanh nghiệp này đẩy mạnh vay nợ để tài trợ cho các đại dự án.

N ửa cuối năm: Ai sẽ vượt qua “cơn thắt cổ chai”?

Nhìn vào lộ trình phía trước, áp lực trả nợ đang đè nặng lên vai các chủ đầu tư. Một lượng trái phiếu khổng lồ trị giá khoảng 167 nghìn tỷ đồng sẽ đến hạn thanh toán trong giai đoạn từ quý 4/2026 đến hết năm 2027.

Để xoay xở, hàng loạt doanh nghiệp mid-cap đang ráo riết chuẩn bị kế hoạch phát hành cổ phiếu riêng lẻ hoặc chào bán cho cổ đông hiện hữu trong nửa cuối năm. Chẳng hạn như Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – NVL) phải lên kế hoạch tăng vốn để thanh toán các lô trái phiếu quá hạn. Các tên tuổi khác như Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hay Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX) cũng đang nỗ lực gọi vốn mới để duy trì dòng máu tài chính cho các dự án dở dang.

Tuy nhiên, kịch bản phân hóa sức khỏe tài chính giữa các doanh nghiệp sẽ ngày càng khốc liệt:

Nhóm gặp nguy cơ cao: Các chủ đầu tư quy mô nhỏ, doanh nghiệp phụ thuộc chủ yếu vào giao dịch thị trường thứ cấp hoặc có dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý (như Quốc Cường Gia Lai – QCG, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín – SCR, Nam Bảy Bảy – NBB hay CEO Group) đang đối mặt với rủi ro thanh khoản nghiêm trọng. Dòng tiền âm kéo dài cùng khả năng tiếp cận vốn hạn chế có thể đẩy họ vào thế “vỡ nợ kỹ thuật” nếu không thể tái cấp vốn.

Nhóm giữ được nhịp: Các doanh nghiệp đầu ngành có quy mô lớn, sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và có lịch bàn giao dự án rõ ràng (như Vinhomes, Khang Điền hay Nam Long) vẫn duy trì được dư địa tái cấp vốn nhờ uy tín và mối quan hệ tín dụng lâu năm với các ngân hàng thương mại.

Điểm sáng từ chính sách: Lối thoát mang tên “giá trị thực”

Nằm ngoài vòng xoáy áp lực của phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, điểm sáng hiếm hoi của thị trường nửa cuối năm 2026 đến từ những chuyển dịch chính sách mang tính căn cơ của Chính phủ.

Nhờ cơ chế “luồng xanh” rút ngắn thủ tục, số lượng dự án Nhà ở xã hội (NOXH) được cấp phép mới trong 6 tháng đầu năm 2026 đã tăng tới 433% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, các cơ chế khuyến khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ – thông qua miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và ưu tiên quỹ đất quy hoạch – đang mở ra một hướng đi mới. Việc cơ quan quản lý rà soát lại cơ chế xác định giá đất nhằm giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp cũng hứa hẹn giúp hạ nhiệt giá nhà trong dài hạn.

Triển vọng ngành BĐS nhà ở nửa cuối năm 2026 cho thấy có nhiều khó khăn. Khi “dòng tiền dễ” từ tín dụng ngân hàng đóng lại và sức mua của thị trường sụt giảm, đợt thanh lọc này sẽ diễn ra gay gắt hơn bao giờ hết.

Những doanh nghiệp chỉ sống nhờ “sóng” giá đất và đòn bẩy tài chính cao sẽ phải trả giá. Ngược lại, cuộc khủng hoảng tái cấu trúc lần này chính là cơ hội để thị trường BĐS Việt Nam trả lại giá trị thực cho người mua nhà, đưa dòng vốn dịch chuyển về các dự án có pháp lý chuẩn mực, đáp ứng nhu cầu ở thực và có cấu trúc tài chính an toàn.