Bất động sản phân hóa trước áp lực và sự xuất hiện của lực đỡ mới

Áp lực vốn tiếp tục phủ bóng thị trường

Trong những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét hơn giữa các phân khúc và nhóm doanh nghiệp khi áp lực lãi suất, thanh khoản và khả năng hấp thụ của thị trường vẫn ảnh hưởng đáng kể đến tiến trình phục hồi. Diễn biến này cho thấy, thị trường chưa bước vào giai đoạn phục hồi đồng đều, mà đang chứng kiến sự lệch pha ngày càng rõ hơn giữa nguồn cung, nhu cầu và năng lực tài chính của các chủ đầu tư.

Theo ông Tyler Nguyễn Mạnh Dũng – Giám đốc Cấp cao Nghiên cứu chiến lược thị trường tại HSC, trong quý I/2026, tổng nguồn cung nhà ở sơ cấp trên toàn quốc đạt khoảng 78.000 căn, bao gồm cả lượng hàng tồn từ các giai đoạn trước. Tuy nhiên, nguồn cung mở bán mới chỉ đạt khoảng 13.600 căn, giảm mạnh 65% so với quý cuối năm 2025.

Tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 14.600 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 15 – 20% lượng hàng tồn kho hiện hữu và giảm khoảng 46% so với quý IV/2025. Trong khi vào cuối năm ngoái, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn duy trì quanh mức 40 – 45%, thì thanh khoản hiện đã suy yếu đáng kể, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng gia tăng của người mua nhà cũng như áp lực hấp thụ nguồn cung tồn kho trên thị trường.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự lệch pha ngày càng rõ hơn giữa nguồn cung và nhu cầu thực. Ảnh minh hoạ.

Thanh khoản suy yếu cũng phản ánh sự lệch pha ngày càng rõ hơn giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực của thị trường. Theo DXS Research, nguồn cung sơ cấp trong quý I tăng khoảng 65% so với cùng kỳ, song sức mua lại không theo kịp tốc độ bung hàng mới. Phần lớn tồn kho hiện tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu thực vẫn nghiêng nhiều về phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền. Điều này khiến thị trường dù có thêm nguồn cung, nhưng khả năng hấp thụ vẫn cải thiện chậm.

Không chỉ chịu áp lực về thanh khoản và khả năng hấp thụ, thị trường bất động sản hiện cũng tiếp tục đối mặt với bài toán chi phí vốn. Ông Tyler Nguyễn Mạnh Dũng cho rằng, mặt bằng chi phí vốn vẫn là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến tốc độ phục hồi của thị trường. Dù các động thái gần đây của cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng nhằm định hướng ổn định mặt bằng lãi suất cho thấy áp lực lãi suất có thể đang dần hạ nhiệt, song để chi phí vay vốn giảm rõ rệt sẽ cần thêm thời gian, khi tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) toàn hệ thống vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 112% trong quý I/2026.

Điều này cho thấy, áp lực lãi suất trên thị trường bất động sản chưa hoàn toàn kết thúc, đặc biệt với nhóm khách hàng mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo DXS Research, nhiều khoản vay với lãi suất cố định khoảng 6 – 7% trong năm 2024 đang dần chuyển sang lãi suất thả nổi ở mức cao hơn đáng kể, qua đó có thể tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp.

Thị trường xuất hiện lực đỡ mới

Trong bối cảnh áp lực vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu, thị trường gần đây bắt đầu xuất hiện thêm một số tín hiệu hỗ trợ từ phía chính sách và pháp lý. Theo đánh giá từ ông Tyler Nguyễn Mạnh Dũng, các cơ quan quản lý đang tiếp tục đẩy nhanh rà soát và xử lý các vướng mắc liên quan đến đất đai cũng như các dự án chậm triển khai. Tính đến cuối quý I/2026, khoảng 1.022 trong tổng số 4.489 dự án bất động sản và dự án liên quan đến đất đai gặp khó khăn đã được tháo gỡ vướng mắc (theo số liệu từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường).

Cùng với đó, nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho các dự án BT chuyển tiếp được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông khoảng 86 nghìn tỷ đồng nguồn vốn và gần 2.000 ha đất đang bị đình trệ tại nhiều địa phương. Việc tiếp tục rà soát khung giá đất, tiền sử dụng đất và cơ chế cho thuê đất cũng được đánh giá có thể tạo thêm hỗ trợ cho thị trường trong trung hạn, đặc biệt khi quá trình cải cách đang đi sâu hơn vào nền tảng pháp lý của thị trường nhà ở.

Những thay đổi về chính sách và pháp lý cũng bắt đầu phản ánh rõ hơn vào hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Theo Chứng khoán SSI, ngành bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ khoảng 32,3% so với cùng kỳ trên cả 3 sàn.

Trong phân khúc bất động sản nhà ở, Vinhomes, Novaland, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền và Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận tăng trưởng mạnh, trong khi Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long và Tập đoàn Đất Xanh suy giảm đáng kể do khác biệt về tiến độ ghi nhận doanh thu và tác động của các khoản thu nhập bất thường. Cùng với đó, giá trị khoản người mua trả tiền trước tăng lên tại phần lớn chủ đầu tư lớn, trong khi tỷ lệ đòn bẩy tài chính nhìn chung duy trì ổn định so với đầu năm.

Dù lợi nhuận nhóm bất động sản khu công nghiệp vẫn chịu áp lực do hoạt động ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) chững lại trong năm trước, thị trường gần đây bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi tại một số khu công nghiệp nhờ dòng khách thuê tiềm năng mới từ Trung Quốc. Trung bình, các doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết hiện đặt mục tiêu tăng trưởng diện tích cho thuê mới và MOU khoảng 39% trong năm 2026.

Đánh giá chung về thị trường, giới phân tích cho rằng, khi áp lực thanh khoản dần hạ nhiệt và lãi suất bước vào xu hướng ổn định hơn, nhóm doanh nghiệp sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch và tập trung vào nhu cầu ở thực có thể sẽ hưởng lợi rõ nét hơn trong chu kỳ phục hồi tiếp theo. Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, khi dòng tiền ngày càng tập trung vào những doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án, “sức khỏe” tài chính tốt và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường./.