Chuyên gia: Lo ngại cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai không triệt tiêu được đầu cơ, nguy cơ thêm rủi ro cho người mua nhà

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nghiên cứu lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành, nhằm hạn chế đầu cơ và giảm thiểu rủi ro cho người mua được đại biểu Quốc hội nêu tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 30/10, đang thu hút sự quan tâm của dư luận.

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều khu vực vượt xa khả năng chi trả của người dân, việc ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng được đánh giá là yêu cầu cần thiết. Tuy nhiên, theo các chuyên gia đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ giải quyết được phần “ngọn” mà chưa giải quyết được phần “gốc” của vấn đề. 

Theo TS. Nguyễn Minh Phong – Ủy viên Hội đồng tư vấn Kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, đặc thù của nhà ở hình thành trong tương lai là người mua thanh toán theo tiến độ xây dựng. Đây cũng là một cơ chế giúp huy động nguồn vốn xã hội vào phát triển dự án. Phương thức này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh các kênh tín dụng hay trái phiếu chưa đáp ứng đủ vốn cho phát triển.

“Nếu cấm chuyển nhượng cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận, dòng tiền có nguy cơ bị “giam giữ” trong khoảng thời gian dài. Người dân mất sự linh hoạt tài chính, nhà đầu tư nhỏ lẻ e ngại tham gia, doanh nghiệp cũng khó huy động nguồn lực hơn…”, ông Phong khẳng định.

Cũng theo ông Phong, bất động sản có quan hệ với hơn 40 ngành, lĩnh vực kinh tế. Những khó khăn của thị trường này có thể lan sang nhiều ngành nghề khác. Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, chúng ta càng phải thận trọng với những chính sách có nguy cơ làm nghẽn dòng vốn và suy giảm động lực thị trường.

Chính sách quản lý cần mở đường cho thị trường, thay vì dựng thêm rào chắn hành chính. Đừng vì muốn ngăn một số người đầu cơ mà khóa luôn lối thoát của hàng triệu người mua nhà và làm tắc nghẽn dòng chảy của cả thị trường.

Đồng tình quan điểm, TS Lê Bá Chí Nhân – Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng cấm chuyển nhượng hợp đồng chưa chắc triệt tiêu được đầu cơ mà có thể khiến hoạt động này chuyển sang hình thức khác.

Khi không thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán, nhà đầu cơ có thể chuyển sang giao dịch đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ, chuyển nhượng quyền phát sinh từ các thỏa thuận dân sự hoặc những hình thức khác. Khi đó, thị trường chính thức có thể giảm giao dịch nhưng thị trường không chính thức lại phát sinh thêm rủi ro.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS lớn tại Hà Nội cho biết quy định này nếu được áp dụng có thể gây gánh nặng cho người mua nhà. Căn nhà là một tài sản lớn, đóng tiền chia làm nhiều đợt kéo dàu trong nhiều năm. Nếu cấm chuyển nhượng, họ có thể buộc phải tiếp tục đóng tiền dù không còn nhu cầu hoặc năng lực tài chính. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng có thể dẫn đến mất tiền đặt cọc, chịu phạt vi phạm hoặc tranh chấp với chủ đầu tư. 

Cũng theo vị này, đầu tư bất động sản luôn đi kèm tính linh hoạt và thanh khoản. Khi các kênh chuyển nhượng bị thắt chặt hoặc cấm đoán, nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều sẽ e ngại xuống tiền. Việc thiếu đi sự linh hoạt này sẽ làm giảm mạnh giao dịch, làm thị trường trở nên trầm lắng, ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Bàn về vấn đề này, Luật sư Lê Trung Phát – Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TPHCM) cho cho biết trên truyền thông, cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai là can thiệp thô bạo vào thị trường bất động sản, đi ngược tinh thần bảo vệ quyền tài sản, quyền tự do hợp đồng và kinh doanh của công dân.

Ông Phát phân tích, quyền định đoạt là một trong ba quyền năng cốt lõi cấu thành nên quyền sở hữu, được quy định tại Điều 32, Hiến pháp 2013. Hợp đồng mua bán nhà ở tuy là tài sản trong tương lai nhưng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này là một loại quyền tài sản hợp pháp được pháp luật bảo hộ. Cấm chuyển nhượng là tước đi quyền định đoạt tài sản của công dân.

“Về mặt nguyên tắc pháp lý, chúng ta không thể dùng mệnh lệnh hành chính để cấm giao dịch, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Dù bất động sản đó đang ở giai đoạn xây dựng chưa bàn giao hay chờ cấp sổ, thì về bản chất đó vẫn là tài sản, là tích lũy và công sức hợp pháp của người dân. Việc cấm chuyển nhượng là can thiệp thô bạo vào quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu”, ông Phát nói.