Đấu giá đất dịch chuyển từ mục tiêu “giá kỷ lục” sang hiệu quả khai thác

Như MarketTimes  đã thông tin, công tác đấu giá đất hiện nay đang đi vào thực chất, có những địa phương ghi nhận mức giá trúng giảm sâu và thanh khoản trầm lắng, thì tại các khu vực sở hữu lợi thế hạ tầng và hướng tới nhu cầu ở thực, phân khúc này vẫn ghi nhận tỷ lệ thành công vượt trội.

Mặc dù chưa thể khẳng định thị trường đấu giá đất sẽ không còn xuất hiện những phiên “nóng” như giai đoạn vừa qua, nhưng với định hướng phát triển thị trường minh bạch, an toàn và bền vững, hoạt động đấu giá đất được kỳ vọng sẽ từng bước vận hành theo hướng thực chất hơn. Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các doanh nghiệp phát triển quỹ đất, đặc biệt là những đơn vị đã mở rộng quỹ đất trong giai đoạn thị trường tăng nóng.

Theo bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc Phát triển dự án Công ty Cổ phần Tập đoàn My Second Home, trước đây không ít phương án đầu tư được xây dựng trên cơ sở mặt bằng giá đất cao, trong đó chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án. Khi chi phí đầu vào ở mức cao, bài toán giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm và phương án tài chính trở nên áp lực hơn. Điều này khiến doanh nghiệp khó có dư địa điều chỉnh giá bán, đồng thời buộc phải tính toán kỹ hơn về định vị sản phẩm, tiến độ triển khai, chính sách bán hàng và khả năng hấp thụ của thị trường.

Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh và người mua ngày càng thận trọng, thách thức lớn đối với doanh nghiệp không đơn thuần nằm ở câu chuyện giá bán, mà là khả năng tạo ra sản phẩm có giá trị tương xứng với mức giá, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực, khả năng chi trả và kỳ vọng khai thác dài hạn của khách hàng. Nếu sản phẩm không chuẩn chỉ pháp lý, tiến độ hoặc chưa được tối ưu về thiết kế, tiện ích, phương án thanh toán và khả năng khai thác, sức hấp thụ có thể chịu ảnh hưởng.

Ngược lại, những doanh nghiệp kiểm soát tốt giá vốn, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu và có chính sách bán hàng linh hoạt vẫn có cơ hội duy trì thanh khoản, ngay cả trong bối cảnh thị trường thận trọng hơn. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải rà soát lại chiến lược phát triển quỹ đất, cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai, phương án tài chính và năng lực vận hành dự án. Trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất, mà thuộc về những đơn vị có khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm phù hợp thị trường, gắn liền giá trị sử dụng với giá trị khai thác thực.

Một vấn đề tồn tại trong nhiều năm là tình trạng một số khu đất sau khi đấu giá thành công nhưng chậm đưa vào khai thác. Có những khu đất ở khu vực vùng xa, hoàn toàn không có hạ tầng, tiện ích đi kèm từng được trả giá rất cao nhưng vẫn bỏ trống, chủ yếu chờ tăng giá để chuyển nhượng lại. Điều này làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị.

Trong khi đó, với xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh để giảm tải cho lõi trung tâm, những quỹ đất lớn, giàu tiềm năng ở vùng ven thay vì đấu giá nhỏ lẻ, phân tán nên có chính sách đặc biệt nhằm thu hút các chủ đầu tư lớn, có năng lực triển khai để nhanh chóng hình thành các trung tâm kinh tế và cộng đồng dân cư mới. Nhờ đó, hiệu quả sử dụng đất đai được tối đa hóa, thu hút người dân về an cư lạc nghiệp và đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế địa phương.

Theo VARS IRE, đấu giá đất vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất và phát triển đô thị. Tuy nhiên, giai đoạn giá đấu giá tăng nóng, vượt xa giá trị sử dụng thực tế có thể đang dần kết thúc. Khi nguồn cung tăng, chi phí tham gia cao hơn và hành vi đầu cơ được kiểm soát chặt hơn, giá đấu giá sẽ có xu hướng phản ánh sát hơn giá trị thực của khu đất. Thị trường sẽ không còn là cuộc cạnh tranh bằng những mức giá kỷ lục, mà chuyển sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, nơi yếu tố quyết định là nhu cầu ở thực, quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dài hạn.