Theo Nghị định 357/2025 về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-3, mỗi sản phẩm bất động sản (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng…) sẽ được cấp mã định danh điện tử.

“Giấy khai sinh” của bất động sản

Theo quy định, mã định danh điện tử bất động sản là một chuỗi ký tự (bao gồm số và chữ), có độ dài tối đa 40 ký tự. Mã này được sinh ra để cấp riêng biệt cho từng căn nhà, từng sản phẩm trong dự án, đảm bảo không trùng lặp.

Cấu trúc của mã này được xây dựng khoa học, bao gồm các thành phần: Mã định danh thửa đất – Mã thông tin dự án/công trình – Mã định danh địa điểm (nếu có) – Mã loại sản phẩm bất động sản. Hệ thống dữ liệu này sẽ được Bộ Xây dựng quản lý thống nhất trên toàn quốc, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập và cập nhật tại địa phương.

Đánh giá về quy định mới này, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, ví von mã định danh như tờ “giấy khai sinh” của bất động sản. “Thị trường muốn minh bạch thì bước đầu tiên phải có mã định danh. Phải biết sản phẩm đó “sinh ra” ở đâu, chiều ngang dài bao nhiêu, vị trí nào, thuộc tờ bản đồ số mấy… Không có bước định danh này thì rất khó thực hiện các bước quản lý giao dịch tiếp theo” – ông Quang phân tích.

Cũng theo ông Quang, lợi ích lớn nhất của việc định danh là xóa bỏ tình trạng “mập mờ” về pháp lý vốn đang khiến nhiều người mua nhà lo lắng. Khi có mã số, người dân có thể tra cứu công khai thông tin quy hoạch, tiến độ xây dựng và lịch sử giao dịch. Điều này giúp loại bỏ các dự án “ma”, các cơn sốt đất ảo cục bộ và bảo vệ người mua khỏi các rủi ro lừa đảo.

Cơ sở để đánh thuế bất động sản thứ 2

Ở góc độ quản lý nhà nước, việc định danh giúp cơ quan chức năng nắm rõ bức tranh toàn cảnh: bất động sản này của ai? một người đang sở hữu bao nhiêu bất động sản? lịch sử giá cả giao dịch ra sao?

Ông Trần Khánh Quang nhận định đây là dữ liệu nền tảng quan trọng để Nhà nước đưa ra các chính sách điều tiết thị trường chính xác, trong đó có việc đánh thuế bất động sản thứ 2, thứ 3.

“Khi tất cả đều minh bạch, giao dịch có lợi nhuận thì việc đóng thuế là công bằng xã hội. Việc thu thuế tài sản thứ 2, thứ 3 cũng sẽ thuận lợi và công bằng hơn. Tôi tin Nhà nước sẽ có mức thuế hợp lý để ‘khoan thư sức dân’ chứ không tận thu gây ảnh hưởng tiêu cực” – ông Quang nhấn mạnh.