Chủ căn nhà 4 tầng xây nhầm trên đất người khác ở TPHCM: Thi hành án thế nào?

TAND Tối cao tại TPHCM đã xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà H. (nguyên đơn) và bà T.T. (bị đơn, 70 tuổi) tại khu dân cư đường 51, phường An Phú (nay là Bình Trưng), TPHCM.

Phải tháo dỡ nhà, trả lại đất

Theo hồ sơ, năm 2009 bà H. mua lại lô đất A29-49 từ ông Sơn, thuộc dự án do Công ty TNHH Xây dựng V.M. phân phối. Khi xin phép xây dựng, bà phát hiện trên đất của mình đã có căn nhà 4 tầng do bà T. xây dựng.

Hai bên nhiều lần thương lượng đổi nền hoặc bồi thường nhưng không thành nên bà H. khởi kiện, yêu cầu tháo dỡ nhà, trả lại đất và bồi thường 1,3 tỉ đồng.

Bản án sơ thẩm trước đó chấp nhận một phần yêu cầu của bà H., đồng thời cho rằng chưa đủ cơ sở xác định chủ đầu tư đã giao đúng nền đất cho bà T. Các bên đều kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T. trình bày đã mua nền từ Công ty V.M. từ năm 2003, có biên bản bàn giao. Năm 2012 bà xây nhà tạm và đến năm 2017 được cấp phép xây nhà 4 tầng.

Khi xây dựng, bà có nhờ chủ đầu tư xác định ranh giới và được hỗ trợ lắp điện, nước. Công trình hoàn thành, được cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình bà sinh sống ổn định nhiều năm, đến năm 2020 mới biết xây nhầm đất.

Tòa và đại diện VKSND nhiều lần đề nghị hòa giải theo hướng đổi nền hoặc mua lại nhà, nhưng không thành do hai bên không đạt được thỏa thuận về mức bồi thường.

Bị đơn cho rằng bản án sơ thẩm không đảm bảo quyền lợi vì bà không cố ý sai phạm, trong khi phía bà H. giữ nguyên yêu cầu.

Sau khi xem xét, hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm, buộc bà T. tháo dỡ nhà và trả lại đất cho bà H., do xác định căn nhà xây sai vị trí.

Tuy nhiên, tòa không chấp nhận yêu cầu bồi thường 1,3 tỉ đồng vì thiếu chứng cứ. Đồng thời, tòa xác định Công ty V.M. có một phần trách nhiệm do không chứng minh được việc giao đất đúng vị trí. Tòa cũng khuyến khích các bên tiếp tục thương lượng để giảm thiệt hại.

Làm sao lấy lại đất?

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay từ thời điểm được tuyên.

Trong vòng 15 ngày kể từ ngày ban hành bản án hoặc quyết định phúc thẩm, tòa án cấp phúc thẩm có trách nhiệm gửi văn bản này đến tòa án đã xét xử sơ thẩm, VKSND cùng cấp, cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền, người kháng cáo và các cá nhân, tổ chức có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc kháng cáo, kháng nghị hoặc người đại diện hợp pháp của họ.

Trường hợp do TAND Cấp cao xét xử phúc thẩm, thời hạn này có thể kéo dài nhưng không quá 25 ngày (theo khoản 6 Điều 31 và khoản 1 Điều 315 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Về thời hiệu yêu cầu thi hành án, Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 quy định: Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án hoặc người phải thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định thi hành.

Nếu bản án, quyết định có ấn định thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì thời hiệu 5 năm được tính từ thời điểm nghĩa vụ đến hạn. Đối với các nghĩa vụ thực hiện định kỳ, thời hiệu này được áp dụng riêng cho từng kỳ, kể từ ngày nghĩa vụ đến hạn.

Luật cũng nêu rõ trong trường hợp việc thi hành án bị hoãn hoặc tạm đình chỉ, khoảng thời gian này sẽ không được tính vào thời hiệu yêu cầu thi hành án, trừ khi người được thi hành án đồng ý cho hoãn.

Đồng thời, nếu người yêu cầu chứng minh được việc chậm yêu cầu là do trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng, thì khoảng thời gian đó cũng không bị tính vào thời hiệu.

Khi bản án phúc thẩm đã có hiệu lực, người có quyền sử dụng đất (nguyên đơn) cần chủ động nộp đơn yêu cầu thi hành án tại Chi cục Thi hành án dân sự nơi có bất động sản tranh chấp.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, trong khoảng 5 ngày làm việc, cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định thi hành. Tiếp đó là giai đoạn tự nguyện thi hành án, trong đó bên phải thi hành án (như trường hợp xây nhà nhầm đất) có khoảng 10 ngày để tự tháo dỡ công trình và trả lại mặt bằng.

Nếu hết thời hạn này mà nghĩa vụ không được thực hiện, cơ quan thi hành án sẽ tiến hành cưỡng chế. Biện pháp cưỡng chế có thể bao gồm việc tổ chức tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng sai vị trí và bàn giao lại đất cho người được thi hành án. Toàn bộ chi phí cưỡng chế, theo nguyên tắc, do bên vi phạm nghĩa vụ chi trả.

Trên thực tế, quá trình thi hành án có thể kéo dài từ vài tháng đến hơn một năm, tùy thuộc vào mức độ hợp tác của các bên, giá trị tài sản cần xử lý và các yếu tố phát sinh như khiếu nại hoặc tranh chấp liên quan.